Επένδυση η ιδανική προσέγγιση

Από την στιγμή που ένας επενδυτής επιλέξει να κάνει μία επενδυτική κίνηση μέσω επιδότησης, υπάρχει μία ιδανική προσέγγιση, κάποια συγκεκριμένα βήματα, που αν ακολουθηθούν, θα επιφέρουν τα μέγιστα δυνατά αποτελέσματα. Ας αναλύσουμε αυτά τα βήματα, απαντώντας σε κάποια καίρια ερωτήματα που έχει κάθε εν δυνάμει επενδυτής.

• Σκέφτομαι να κάνω μία επενδυτική κίνηση. Σε ποιον πρέπει να απευθυνθώ αρχικά;

• Το επενδυτικό πλάνο περιέχει ανέγερση ή ανακατασκευή κτιρίου. Σε τι είδους μηχανικό πρέπει να απευθυνθώ;

• Τι πρέπει να περιέχει η μελέτη του μηχανικού ή του τεχνικού γραφείου που προσέλαβα;

• Τελειώνοντας τις μελέτες, τι επιλογές έχω ως προς την υλοποίηση του έργου;

Ξεκινώντας μία ενδεχόμενη επένδυση στον κτιριακό κλάδο, θα πρέπει να προσεγγίσουμε μία ομάδα ειδικών επαγγελματιών. Οι τρεις αυτές ειδικότητες είναι ο οικονομολόγος-οικονομοτεχνικό γραφείο, ο αρχιτέκτονας μηχανικός-τεχνικό γραφείο και ο επιβλέπων μηχανικός-κατα- σκευαστική εταιρία (ή consulting). Φυσικά, καλό είναι και οι τρεις αυτοί άνθρωποι-γραφεία, να είναι εξειδικευμένοι στην υλοποίηση μελετών που εντάσσονται στα προγράμματα επιδοτήσεων, καθώς επίσης ιδανικό θα είναι να συνεργάζονται μεταξύ τους.

Αξίζει στο σημείο αυτό να κάνουμε μία μικρή αναφορά στις αρμοδιότητες του κάθε μηχανικού. Ο αρχιτέκτονας μηχανικός είναι αυτός που από λευκό χαρτί, θα πάρει τις ιδέες και τα θέλω του ιδιοκτήτη, θα βιώσει τις ανάγκες του αλλά και θα προσπαθήσει να αντιληφθεί κι άλλες ανάγκες που θα προκύψουν στο μέλλον, θα βιώσει το χώρο μελέτης αλλά και τον ευρύτερο χώρο-περιοχή, θα αναλύσει τις καιρικές συνθήκες, τον ηλιασμό/σκίαση, τους ανέμους, τους πολεοδομικούς κανονισμούς που ισχύουν στο συγκεκριμένο οικόπεδο και θα γεννήσει την κεντρική ιδέα του έργου (concept). Σ’ όλη αυτή τη διάρκεια της διαδικασίας θα δουλεύει μαζί με τον πελάτη – συνεργάτη του, θα δημιουργεί χώρους και κενά, όγκους και σχήματα, θα φιλτράρει ό,τι δημιουργεί από τη σχεδιαστική του γραφή, θα ενσωματώσει το βιοκλιματικό σχεδιασμό και τη βιωσιμότητα, θα βάλει χρώμα, υλικά, υφές.

Στο σημείο που καταλήγει, σε συνεργασία με τον πελάτη πάντα, σε κατοψικό επίπεδο, θα κάτσει στο ίδιο γραφείο με τον πολιτικό μηχανικό και θα συζητήσουν τη θέση των υποστυλωμάτων, δοκαριών, πλακών ή ζητήματα φέρουσας τοιχοποιίας κ.α. Αφού διασαφηνιστεί ό,τι χρειάζεται, ο πολιτικός μηχανικός παραλαμβάνει τα αρχιτεκτονικά σχέδια από τον αρχιτέκτονα και προχωράει στη στατική του μελέτη. Αφού ολοκληρωθεί και η στατική μελέτη, κάθονται στο ίδιο γραφείο ο αρχιτέκτονας με τον μηχανολόγο μηχανικό και μελετάνε τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις του κτιρίου. Αφού διασαφηνιστούν τα απαραίτητα, παραλαμβάνει τα αρχιτεκτονικά σχέδια ο μηχανολόγος μηχανικός και προχωράει στη μηχανολογική του μελέτη. Το κλειδί της επιτυχίας σε μία μελέτη-αδειοδότηση ενός κτιρίου είναι η συνεχής και άψογη συνεργασία ιδιοκτήτη – αρχιτέκτονα – πολιτικού – μηχανολόγου μηχανικού. Σημαντικό είναι να μην μπλέκεται ο ένας στη δουλειά του άλλου. Το ότι νομοθετικά έχει το δικαίωμα ο ένας μηχανικός να κάνει την δουλειά του άλλου, δεν σημαίνει κιόλας ότι μπορεί ή ότι το αποτέλεσμα θα είναι το καλύτερο δυνατό. Και ειδικά όταν μιλάμε για μία επενδυτική κίνηση, ηλίου φαεινότερο είναι ότι ζητάμε τα μέγιστα.

Κάνοντας λοιπόν το πρώτο βήμα, καταλήγουμε μετά από έρευνα, σ’ αυτά τα τρία γραφεία ή ανθρώπους που θα συνεργαστούμε. Μελετη- τής-Οικονομολόγος, Αρχιτέκτονας και Επιβλέπων Μηχανικός. Ξεκινάμε με την εξιστόρηση και στους τρεις του επενδυτικού μας πλάνου, της ιδέας μας.

Ο οικονομολόγος, λοιπόν, θα προχωρήσει στη δημιουργία ενός πλάνου επένδυσης, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα λεγόμενα του επενδυτή. Θα αναλύσει τις παραμέτρους, αφού συμβουλευτεί τον αρχιτέκτονα του έργου που έχει λάβει τα δεδομένα για τον χώρο μελέτης και τις δυνατότητές του, όπως επίσης θα συμβουλευτεί και τον επιβλέποντα μηχανικό σχετικά με το κόστος (με απόκλιση φυσικά) της κάθε επιλογής.

Φτιάχνοντας, λοιπόν, το business plan, καταλήγει σε ποιο πρόγραμμα θα ενταχθεί η επένδυση λαμβάνοντας υπ’ όψιν και την καλύτερη απόδοση που μπορεί να πετύχει. Για παράδειγμα, μπορεί να είναι πιο συμφέρον να επενδύσει κάποιος σε συγκεκριμένο οικόπεδο, σε συγκεκριμένη περιοχή, σε μικρά αυτόνομα καταλύματα μέγιστου εμβαδού 30μ2 από ότι σε 2 κατοικίες με 8 κλίνες. Δίνει, λοιπόν, τα δεδομένα στον αρχιτέκτονα μηχανικό και αυτός προχωράει στην προμελέτη. Κατά την διάρκεια της προμελέτης, υπάρχει συνεχής επικοινωνία τόσο με τον πελάτη, όσο και με τον οικονομοτεχνικό και επιβλέποντα μηχανικό. Οι τελευταίοι δύο ορίζουν τα πλαίσια και τους περιορισμούς μέσα στους οποίους θα εργαστεί ο αρχιτέκτονας.

Αφού ολοκληρωθεί η προμελέτη, μπορεί να κρίνει ο οικονομοτεχνικός αν έχει περισσότερες πιθανότητες η επένδυση να ενταχθεί σε κάποιο πρόγραμμα με την ύπαρξη ή όχι οικοδομικής άδειας. Επομένως, αν το κρίνει χρήσιμο προχωράμε με την προμελέτη στην έκδοση οικοδομικής άδειας. Πριν από αυτό, καλό είναι μέσω της προμελέτης, ο επιβλέπων μηχανικός να κάνει μία (προ)κοστολόγηση του έργου, ώστε να πιστοποιήσει ότι είναι μέσα στα σωστά οικονομικά πλαίσια.

Σημαντικό σε αυτό το σημείο είναι να αναλύσουμε τη διαδικασία της έκδοσης οικοδομικής άδειας και τα στάδια τα οποία περιλαμβάνει. Έχουμε, λοιπόν, τρία στάδια. Ξεκινάμε με την προμελέτη, την αρχική διαδικασία και προσέγγιση του project από τον αρχιτέκτονα που αναφέραμε παραπάνω. Ακολουθεί η έκδοση της οικοδομικής άδειας, με την συνεργασία των τριών ειδικοτήτων, αρχιτέκτονα, πολιτικού και μηχανολόγου μηχανικού. Όσο γίνονται οι ενέργειες έκδοσης της οικοδομικής άδειας, εξίσου σημαντικό κομμάτι είναι το στάδιο της δημιουργίας της μελέτης εφαρμογής. Το αρχιτεκτονικό γραφείο που έχει αναλάβει το έργο σε συνεργασία με τους συνεργαζόμενους μηχανικούς και τον επιβλέποντα μηχανικό, που θα αναλάβει την κατασκευή του έργου, μελετούν διεξοδικά τη διαδικασία της κατασκευής που θα ακολουθήσει, δημιουργώντας σχέδια για το κάθε σχετιζόμενο συνεργείο. Λύνουν κατασκευαστικά ζη ΧΨ  βτψήματα, επιλέγουν τα κατάλληλα υλικά, επιλέγουν τρόπους εφαρμογής υλικών και εγκαταστάσεων, γίνονται επιμετρήσεις, φτάνουν σε πολύ μικρή κλίμακα, σχεδιάζοντας κατασκευαστικές λεπτομέρειες, επιλέγουν φωτισμό (μελέτη φωτισμού) κ.α. Έτσι, καταλήγουμε στην άρτια μελέτη εφαρμογής που αποτελείται από κατασκευαστικά σχέδια (οπλισμένο σκυρόδεμα, τοιχία αντιστήριξης, τοιχοποιίες, θερμοπροσόψεις, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, δάπεδα, ξυλουργικά, ψύξη-θέρμανση, περιβάλλων χώρος, μεταλλικές κατασκευές κλπ), τεχνικές εκθέσεις για την κάθε εργασία, τεχνικές προδιαγραφές για τα υλικά και τις εγκαταστάσεις που επιλέγουμε, επιμετρήσεις, υψηλής ποιότητας φωτορεαλιστικά σχέδια και ό,τι άλλο κρίνεται απαραίτητο.

Κατά το πέρας της τριμερής διαδικασίας Προμελέτη-Οικοδομική Άδεια-Μελέτη Εφαρμογής, ο επενδυτής έχει την επιλογή με τα δεδομένα που έχουν προκύψει, να προχωρήσει στην ακριβή κοστολόγηση και κατασκευή του έργου, είτε με κάποιον επιβλέποντα μηχανικό-γραφείο που αναλαμβάνει επιστασίες ή κατασκευή έργων αυτής της κλίμακας, είτε να απευθυνθεί σε μία κατασκευαστική εταιρία που θα σεβαστεί στο ακέραιο τις μελέτες και σε συνεργασία με μηχανικό θα τις υλοποιήσει.

Η δημιουργία ενός κτιρίου, είτε πρόκειται για την κατοικία που θα φιλοξενήσει τη ζωή μας, είτε για μία επένδυση είναι μία επέμβαση στον τόπο και θα βρίσκεται εκεί για πολλές γενιές. Οφείλουμε τόσο οι μηχανικοί, όσο και ο εργοδότης του κάθε έργου να προσεγγίζουμε αυτή τη διαδικασία με τη σοβαρότητα και την παιδεία που της αρμόζει και να αφήσουμε στις επόμενες γενιές ένα δομημένο περιβάλλον που θα χαίρονται να βιώνουν.