Δανός – Μελάκης || εκτιμήσεις – αξιοποίηση ακινήτων

Η ΑΝΑΓΚΑΙΟΤΗΤΑ ΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ ΣΕ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΠΡΟΩΘΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Στην εποχή μας, σε μία περίοδο ανάπτυξης και αξιοποίησης των ακινήτων, η σωστή αποτίμηση – εκτίμηση αυτών μέσω Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών κρίνεται απαραίτητη.

Ως Εκτίμηση ορίζεται Κάθε εργασία ή/και έρευνα που έχει ως σκοπό την αποτίμηση της αξίας περιουσιακών στοιχείων, άυ- λων ή ενσώματων και εκτελείται με βάση τα Ευρωπαϊκά Εκτι- μητικά Πρότυπα κατά την TEGOVΑ ( The European Group of Valuers Association) ή άλλα διεθνώς αναγνωρισμένα εκτιμητι- κά πρότυπα όπως του RICS ( Royal Institution of Chartered Surveyors).

Οι εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας είναι μια από τις πιο σημα- ντικές υπηρεσίες για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη, διαχειριστή ή ενδιαφερόμενο για αγορά, πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου, με σκοπό την βέλτιστη ενημέρωσή και κατοχύρωσή του πριν την λήψη οποιασδήποτε απόφασης .

Η πολυπλοκότητα της αγοράς ακινήτων, οι ειδικές γνώσεις και εμπειρία που είναι προαπαιτούμενα για την παροχή μιας αξιό- πιστης έκθεσης εκτίμησης, καθώς και τα πρότυπα τα οποία είναι σημαντικό να ακολουθηθούν ανάλογα με τον σκοπό της εκτίμη- σης, οδηγούν στην ανάγκη ενός πιστοποιημένου εκτιμητή.

Σύνηθες φαινόμενο στην Ελληνική κτηματαγορά, αποτελεί η αποτίμηση της αξίας των ακινήτων χωρίς προηγούμενη εκτί- μηση από πιστοποιημένο εκτιμητή. Η αποτίμηση αυτή συνή- θως οδηγεί σε ζητούμενα ποσά εκτός αγοράς και κατά συνέπεια στην μείωση ενδιαφέροντος από υποψήφιους αγοραστές λόγω υπερβολής στην αξία των ακινήτων.

Γίνεται επομένως σαφές ότι η διαδικασία μίας έγγραφης και έγκυρης εκτίμησης ενός ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή προστατεύει τον ιδιοκτήτη από μία λανθασμένη αποτίμηση του ακινήτου του και επομένως από τον κίνδυνο μίας χαμένης πώλησης.

Το μητρώο των πιστοποιημένων εκτιμητών, φυσικών ή νομι- κών προσώπων του Υπουργείου Οικονομικών συστάθηκε για να αντικαταστήσει το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ) (Ν4152/2013 παρ. γ’ ).

Αναγνωρισμένα σχήματα πιστοποίησης είναι τα ακόλουθα:

1. Recognised European Valuers (REV) της TEGoVA (Ευρωπαϊκός Οργανισμός Σωματείων Επαγγελματιών Εκτιμητών )

2. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) από το Βασι- λικό Ινστιτούτο Ορκωτών Πραγματογνωμόνων Ακινήτων.

3. Valuer In Real Estate Property (Εκτιμητής Ακινήτων) Ελληνική Πιστοποίηση

4. Valuer in Machinery, Plant & Equipment (Εκτιμητής Μηχα- νολογικού Εξοπλισμού & Εγκαταστάσεων) Ελληνική Πιστο- ποίηση.

ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η κατακόρυφη αύξηση των τιμών των μισθωμάτων τα τελευ- ταία 2 χρόνια στην Κρήτη αλλά και γενικότερα σ’ όλη την Ελλάδα, λόγω του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης (airbnb), έστρεψε το μεγαλύτερο μέρος των καταναλωτών στην εύρεση κατοικίας για αγορά. Ταυτόχρονα, η αυξημένη ζήτηση για αγορά κατοικίας εκτόξευσε τις τιμές πώλησης των ακινήτων.

Η μείωση του αποθέματος κατοικιών, η οποία επήλθε λόγω της ζήτησης την οποία τροφοδοτούν οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, οι ξένες επενδύσεις και οι καλές επιδόσεις του τουρισμού, αλλά και λόγω αύξησης της παλαιότητας των ακινήτων, έχουν οδηγήσει σε αύξηση των ενοικίων. Οι αξίες (αγοραία και μισθωτική) παρουσιάζουν αυξητική τάση σε όλες τις περιοχές, κεντρικές και μη, για κατοικίες όλων των μεγεθών. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ζητούμενες τιμές κινήθηκαν αυξη- τικά σε σχέση με το 2018 σε ποσοστό περίπου 15% σε κεντρικές περιοχές, ενώ η πτωτική διαπραγμάτευση κινείται πλέον σε ποσοστά του 5%. Αποτέλεσμα της συγκεκριμένης κατάστασης, κατοικίες 30, 40 ή 50 ετών να γίνονται ανάρπαστες λόγω της μειωμένης προσφοράς νεόδμητων κατοικιών στην αγορά.

Η αύξηση των επενδύσεων στην αγορά διαμερισμάτων οφεί- λεται στην ελκυστικότητα της απόδοσης τους. Δηλαδή ένας επενδυτής που θα αγοράσει ένα κεντρικό διαμέρισμα στα Χανιά και θα το μισθώσει, θα αποσβέσει σε 15-20 χρόνια, ενώ και η διαθεσιμότητα εισοδήματος από ενοίκια έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω του εισερχομένου τουρισμού. Μάλιστα είναι τόσο υψηλή που πλέον περνάς από συνέντευξη για να επιλε- χτείς στη λίστα των υποψήφιων ενοικιαστών, προσκομίζοντας Ε9, Ε1 και εξασφάλιση μισθωμάτων για τα επόμενα χρόνια.

Φορολογικά αντικίνητρα επιδείνωσαν τη συγκεκριμένη κατά- σταση τα τελευταία χρόνια, αποθαρρύνοντας τις κατασκευα- στικές εταιρείες να προχωρήσουν σε νέες επενδύσεις. Όμως η αναστολή του Φπα για την επόμενη τριετία στις νέες οικοδομές και συγκεκριμένα σε όλες τις οικοδομικές άδειες μετά το 2006, έρχεται να ανατρέψει την κατάσταση και να τονώσει την οι- κοδομική δραστηριότητα. Ακίνητα που τα τελευταία χρόνια βρίσκονται στα χέρια των κατασκευαστών εκτιμάται ότι θα πωληθούν ευκολότερα, καθώς μειώνεται σημαντικά το κόστος για τον υποψήφιο αγοραστή, ενώ με τα έσοδα από την πώ- ληση των ακινήτων οι κατασκευαστές θα αποκτήσουν κεφά- λαια κίνησης τα οποία θα διαθέσουν για την ανέγερση νέων οικοδομών.

Απώτερη ελπίδα όλων των φορέων του κλάδου είναι η εξι- σορρόπηση της αγοράς με τη μείωση των τιμών των μισθω- μάτων. Η μείωση αυτή θα σημάνει την επιστροφή όλο και περισσότερων ακινήτων ιδιωτών στις συμβατικές μισθώσεις, καθώς το εισόδημα είναι υψηλότερο και δεν απαιτείται τόσος χρόνος ενασχόλησης. Την ίδια στιγμή νεόδμητες κατοικίες θα εισρεύσουν στην αγορά και επομένως θα επέλθει σταδιακή μείωση των τιμών των παλιών ακινήτων.