Ασφάλειες ακινήτου Γιατί θέλω… όχι γιατί πρέπει…

Στην πραγματικότητα, η ασφάλιση κατοικίας μπορούμε να πούμε ότι αποτελεί μια από τις ‘βασικές προϋποθέσεις μαζί με την ασφάλιση υγείας και την ασφάλιση οχημάτων, δημιουργίας στοιχειώδους “αισθήματος ασφάλειας” για το οικογενειακό μας περιβάλλον. Αίσθημα ικανό να μας επιτρέπει να ασχολούμαστε με τα ευχάριστα και δημιουργικά θέματα της καθημερινότητας μας…

Για να μπορέσουμε όμως να δώσουμε κατανοητές απαντήσεις στα δεκάδες ερωτήματα γύρω από το θέμα της ασφάλισης κατοικίας, θα πρέπει πρώτα να ξεχωρίσουμε μερικά βασικά πράγματα, ώστε να δώσουμε σαφής και κατανοητές απαντήσεις.

Ποιες είναι λοιπόν οι βασικές κατηγορίες κατοικιών, σε σχέση μα την ασφάλιση.

Αρχικά έχουμε τις ενυπόθηκες κατοικίες, κατηγορία στην οποία υπάρχει και το μεγαλύτερο ποσοστό “παραφιλολογίας”.

Είναι υποχρεωτική η ασφάλιση κατοικίας που την βαραίνει μια ή περισσότερες υποθήκες;

Η απάντηση είναι, ξεκάθαρα ΝΑΙ. Υπογράφοντας την δανειακή σύμβαση με την οποία χρηματοδοτήθηκε το ακίνητο, αναλαμβάνουμε και την υποχρέωση να διατηρούμε ασφαλισμένο το ακίνητο, έναντι συγκεκριμένων κινδύνων, ούτως ώστε σε περίπτωση που δεν είμαστε συνεπείς με την αποπληρωμή και ταυτόχρονα συμβεί μια καταστροφική ζημιά στο ακίνητο, η τράπεζα να είναι πρώτος δικαιούχος της αποζημίωσης μέχρι του ποσού που είχε χρηματοδοτήσει.

Είναι υποχρεωτικό να ασφαλίσω την ενυπόθηκη κατοικία μου, σε ασφαλιστική εταιρία που θα μου υποδείξει και θα διαμεσολαβήσει η τράπεζα;

Η απάντηση είναι, ξεκάθαρα ΟΧΙ. Η τράπεζα βάση της ισχύουσας νομοθεσίας, είναι υποχρεωμένη να δεχτεί ασφαλιστήριο συμβόλαιο που καλύπτει τους κινδύνους που απαιτούνται (και περιγράφονται στην δανειακή σύμβαση) από οποιαδήποτε εταιρία λειτουργεί με νόμιμη άδεια. Ο ιδιοκτήτης δε, εξακολουθεί να διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα επιλογής του ασφαλιστικού διαμεσολαβητή που θα αναλάβει την διαμεσολάβηση μεταξύ ασφαλιστικής εταιρίας και ασφαλιζόμενου. Είναι πολλοί ιδιοκτήτες μάλιστα που πλέον επιδιώκουν να αποφύγουν την διαμεσολάβηση της ίδιας της τράπεζας και απευθύνονται σε ανεξάρτητο ασφαλιστικό διαμεσολαβητή προκειμένου να διασφαλίσουν καλύτερα, τα δικαιώματά τους και το συμφέρον τους.

Η υποχρεωτικότητα δε, αφορά το ακίνητο αυτό καθαυτό και όχι το περιεχόμενο του, παρόλο που είναι αρκετοί πλέον οι ιδιοκτήτες, που με την ευκαιρία σύναψης ασφαλιστικής σύμβασης για το ακίνητο, ζητούν να καλυφθεί και το περιεχόμενο. Ούτως η άλλως, η οικονομική επιβάρυνση σε αυτή την περίπτωση είναι τόσο μικρή, που σε ενδεχόμενη ζημιά, όταν μαθαίνουν εκ των υστέρων το πόσο θα τους είχε κοστίσει να ασφαλίσουν και το περιεχόμενο, μένουν με την απορία, γιατί δεν το έκαναν. Η απάντηση δυστυχώς πολλές φορές, είναι απλή. Αν εμπιστεύτηκαν την τράπεζα για την σύναψη της ασφαλιστικής σύμβασης, ΔΕΝ τους το πρότεινε κανείς… Συνήθως αυτό που ενδιαφέρει την τράπεζα, είναι να διασφαλιστεί η ίδια!

Στην δεύτερη κατηγορία, είναι οι κατοικίες οι οποίες χρησιμοποιούνται είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για αστική μίσθωση, χωρίς κανενός είδους τραπεζικά βάρη.Σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει κανενός είδους υποχρέωση, εκτός εάν αυτή περιγράφεται στην σύμβαση αστικής μίσθωσης. Ανεξάρτητα όμως αν υπάρχει τέτοια πρόβλεψη, η ασφάλιση μιας κατοικίας η οποία χρησιμοποιείται από άλλους, είναι σίγουρα μια συμφέρουσα κίνηση για επιπλέον λόγους από εκείνους που την κάνουν συμφέρουσα έναντι των κινδύνων φυσικών καταστροφών όπως π.χ. ο σεισμός. Δικαιούχος πάντα είναι ο ιδιοκτήτης της κατοικίας σε ότι αφορά το ακίνητο ενώ εάν ο ενοικιαστής έχει επιλέξει να συμπεριλάβει και το περιεχόμενο, σε αυτή την περίπτωση δικαιούχος της αποζημίωσης είναι εκείνος και μόνο σε ότι αφορά το περιεχόμενο.

Για τις κατοικίες οι οποίες ιδιοκατοικούνται, τα πράγματα είναι ποιο απλά. Δεν υπάρχει κανενός είδους υποχρέωση και η επιλογή του ιδιοκτήτη και κάτοικου να ασφαλίσει την κατοικία του έγκειται καθαρά στο επίπεδο ασφαλιστικής συνείδησης που ο ίδιος έχει.

Τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει αρκετές δημόσιες συζητήσεις με θέμα το ενδεχόμενο να γίνει υποχρεωτικό για όλες τις κατοικίες να είναι ασφαλισμένες αλλά προς το παρόν αυτό έχει παραμείνει στο επίπεδο μόνο των συζητήσεων. Το σίγουρο είναι ότι αυτή η συζήτηση θα πρέπει να προχωρήσει περαιτέρω και να παρθούν κάποιες αποφάσεις καθώς γίνεται ολοένα και περισσότερο σαφές, ότι το κράτος αδυνατεί να ανταπεξέλθει, ειδικά σε φυσικές καταστροφές που προκαλούν εκτεταμένες ζημίες σε μεγάλο αριθμό κατοικιών στην περιοχή που πλήττεται από αυτά τα φυσικά φαινόμενα (σ.σ. πυρκαγιά, σεισμός, πλημύρα).

Αυτό όμως είναι θέμα συζήτησης για άλλο άρθρο… Προσφάτως έχει προστεθεί και άλλη μια κατηγορία που έχει γίνει“μόδα” και έχει επιφέρει σημαντικές αλλαγές τόσο στην κτηματαγορά, όσο και στην “αναγέννηση” μιας σειράς επαγγελμάτων σχετικών με την οικοδομή, αυτή των κατοικιών που χρησιμοποιούνται για τουριστικήμίσθωση. Σε αυτή την κατηγορία κατοικιών, τα πράγματα είναι λίγο ποιο πολύπλοκα, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι δεν είναι σαφή.

Κατ’ αρχή, όσον αφορά το κατά πόσο είναι υποχρεωτικό να υπάρχει ασφάλιση στην κατοικία, ισχύει το ίδιο με τις δυο παραπάνω κατηγορίες. Αν δηλαδή υπάρχει κάποιου είδους δανειοδότηση για την αγορά ή την ανέγερση, τότε ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να ασφαλίζει το κτίριο με δικαιούχο την τράπεζα μέχρι του ποσού που οφείλει. Σε αυτό το σημείο, θα πρέπει να γίνει μια διευκρίνηση που κρίνεται ως απαραίτητη.

Όταν λέμε ότι θα πρέπει στην περίπτωση που η κατοικία είναι υποθηκευμένη, να ασφαλίζεται με δικαιούχο την τράπεζα που την έχει δανειοδοτήσει, μέχρι του ποσού που είναι ντο υπόλοιπο του δανείου, σε καμία περίπτωση δεν εννοούμε ότι η κατοικία θα πρέπει να είναι ασφαλισμένη μέχρι εκείνου του ποσού. Το κεφάλαιο κάλυψης σε κάθε ασφαλιστική σύμβαση, θα πρέπει να αντιστοιχεί στο ποσό της αξίας του ακινήτου, για να αποφεύγονται δυσάρεστες εκπλήξεις που ακούν στον όρο “υπασφάλιση”.

Απλά η τράπεζα θα είναι δικαιούχος μέχρι του ποσού που της οφείλουμε και το υπόλοιπο της αποζημίωσης, θα πηγαίνει στον ιδιοκτήτη ο οποίος έχει βάλει τα υπόλοιπα χρήματα (είτε με την μορφή του αρχικού κεφαλαίου, είτε με την μορφή της αποπληρωμής δόσεων). Για να ολοκληρώσουμε την παρένθεση των διευκρινήσεων, κρίνεται σκόπιμο να εξηγήσουμε με απλά λόγια το τι σημαίνει “υπασφάλιση” ώστε να γίνει κατανοητό και μέγεθος της έκπληξης στην οποία μπορεί να βρεθούμε ενώπιον, εάν δεν έχει γίνει σωστή ενημέρωση και διαμεσολάβηση κατά την σύναψη της ασφαλιστικής σύμβασης. Ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα ακίνητο, αξίας €200.000 και ένα δάνειο για την ίδια κατοικία, της τάξης των €100.000. Αν επιλέξουμε να ασφαλίσουμε την κατοικία ΜΟΝΟ για το ποσό του δανείου (τις €100.000) στην ουσία συμφωνούμε με την ασφαλιστική εταιρία, ότι παραχωρούμε προς ασφάλιση, το ήμισυ της αξίας του ακινήτου και αναλαμβάνουμε εμείς, το άλλο μισό (αυτό ασφαλιστικά ονομάζεται “ιδία κράτηση”). Αν λοιπόν το ακίνητο, υποστεί μια ζημιά της τάξης των €80.000. Σύμφωναλοιπόν με τον κανόνα της υπασφάλισης η εταιρία θα εξετάσει το ποσοστό του κινδύνου που έχει αναλάβει έναντι ασφαλίστρου και θα καταβάλει αντίστοιχο ποσοστό αποζημίωσης. Αφού δηλαδή έχει αναλάβει (και εισπράξει ασφάλιστρα) για το 50% της αξίας του ακινήτου, αντίστοιχα θα καταβάλει το 50% της αξίας της ζημίας (δηλ. €40.000 αντί €80.000).

Έχοντας λοιπόν ξεκαθαρίσει τα παραπάνω, επιστέφουμε στα βασικά χαρακτηριστικά για την ασφάλιση κατοικιών χρησιμοποιούμενες για τουριστική εκμετάλλευση. Το μόνο υποχρεωτικό σε αυτή την περίπτωση είναι να υπάρχει ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης για την λειτουργία του χώρου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι καλύπτει τον ιδιοκτήτη της κατοικίας από τυχόν απατήσεις που μπορεί να εγείρουν εναντίον του, οι χρήστες της κατοικίας, είτε για μια υλική ζημιά, είτε σωματικές βλάβες που μπορεί να υπέστησαν κατά την διαμονή τους εκεί και για την οποία μπορεί να θεωρούν ότι ευθύνεται ο ιδιοκτήτης. Αν για παράδειγμα κάποιος πέσει από μια σκάλα που δεν έχει κουπαστή, μπορεί να θεωρήσει ότι η έλλειψη κουπαστής ήταν η αιτία της πτώσης του και να ζητήσει αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη. Μια χρήσιμη συμβολή για την αστική ευθύνη τουριστικών κατοικιών, αφορά το ύψος των κεφαλαίων για τα οποία υπάρχει κάλυψη. Θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι οι τυχόν απατήσεις έχουν άμεση συνάρτηση με τα εισοδήματα που μπορεί να έχει ο προσωρινός ένοικος της κατοικίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για μια τουριστική κατοικία της οποίας το ημερήσιο μίσθωμα είναι τέτοιο ώστε να προσελκύει επισκέπτες μεσαίων εισοδημάτων, τότε το κεφάλαιοκάλυψης που δίνουν οι ασφαλιστικές εταιρίες στα πακέτα κάλυψης (€100.000 – €200.000), θεωρείται ικανοποιητικό. Όταν όμως μιλάμε για πολυτελείς κατοικίες οι οποίες απευθύνονται σε επισκέπτες με υψηλά εισοδήματα, τότε θα πρέπει να φρονήσουμε και το κεφάλαιο κάλυψης της αστικής ευθύνης να είναι αντίστοιχο. Υπάρχουν εξειδικευμένα ασφαλιστικά προϊόντα, τα οποία είναι ειδικά σχεδιασμένα για πολυτελείς κατοικίες, τα οποία έρχονται να καλύψουν τις “ειδικές” ανάγκες που προκύπτουν για αυτές τις κατοικίες (κεφάλαιο κάλυψης αστικής ευθύνης και πέραν του 1εκ €, κάλυψη ζημιών σε έργα τέχνης, ζημίες σε έπιπλα και εξοπλισμό της κατοικίας από τον ενοικιαστή κ.α.).

Σε κάθε περίπτωση πάντως, το ποιο ασφαλές συμπέρασμα από όλα τα παραπάνω, είναι ότι θα πρέπει πάντα να απευθυνόμαστε σε εξειδικευμένους επαγγελματίες οι οποίοι κυρίως λόγω της ιδιότητας τους ως ελεύθεροι επαγγελματίες, έχουν ως βασικό τους μέλημα την παροχή ολοκληρωμένων λύσεων που στοχεύουν στην βέλτιστη ικανοποίηση των αναγκών του πελάτη τους άρα και την βελτίωση της φήμης τους. Αυτό είναι άλλωστε και το βασικό “προϊόν” ενός καλού ασφαλιστή… η φήμη του και η αξιοπιστία του.

Δημήτρης Μουντάκης
Ασφαλιστικός Πράκτορας – Πιστοποιημένος
Μεσίτης Ασφαλίσεων και Αντασφαλίσεων.
Γεν. Γραμματέας ΣΑΔΧ (ΣυνδέσμουΑσφαλιστικών Διαμεσολαβητών Χανίων)
Μέλος Διοικητικής Επιτροπής και Δ.Σ. του Επιμελητηρίου Χανίων
Υπεύθυνος Συμβουλευτικής Υποστήριξης Επιχειρήσεων