Οι ξένοι έρχονται (ξανάρχονται) …

Ανέκαθεν, παρατηρούμε ότι ένα μεγάλο ποσοστό των ανθρώπων που μας προσεγγίζουν με την επιθυμία να δημιουργήσουν την κατοικία τους είναι από άλλες χώρες. Τα τελευταία τρία χρόνια, όμως, εντοπίσαμε μία τεράστια αλλαγή στα ποσοστά Ελλήνων – ξένων. Από το 2012 μέχρι και το 2019, σύμφωνα με τα δεδομένα μας, τα ποσοστά ήταν 20/80 με περισσότερους τους Έλληνες. Από το 2020 μέχρι και σήμερα, το ποσοστό αυτό έχει ανατραπεί σε 85/15!

Κάποιος μπορεί να πει ότι απλά μετατοπίστηκε η αγορά στην οποία απευθυνόμαστε με αποτέλεσμα να διαμορφωθεί διαφορετικό κοινό. Ίσως ισχύει αυτό, αλλά όχι σε τέτοιο βαθμό που παρουσιάζουν τα δεδομένα. Πράγματι, έχει αυξηθεί δραματικά το ποσοστό ανθρώπων από άλλες χώρες που χτίζουν την κατοικία τους στην Κρήτη.

Επιμέλεια: Δημήτρης Κουδουνάκης & Zeropixel Architects team

ΠΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ ΑΥΤΟ;

Η Ελλάδα και ιδιαίτερα η Κρήτη είναι ένα μέρος που πολλοί θα ήθελαν να ζήσουν μόνιμα. Η πιο συνηθισμένη ιστορία είναι: «Ήρθαμε διακοπές, ερωτευτήκαμε το μέρος και αποφασίσαμε να ζήσουμε εδώ». Και πράγματι, η Κρήτη είναι ένα ερωτεύσιμο μέρος. Κλίμα ιδανικό με πολλή ηλιοφάνεια και καλές θερμοκρασίες, επιβλητικά βουνά που ακουμπούν τις ατέλειωτες ακρογιαλιές. Ιδανικό μέρος για κάθε είδους εξόρμηση στη φύση που αγκαλιάζει τις σχετικά μικρές πόλεις του νησιού, που όμως δεν τους λείπει τίποτα. Καταπληκτικό φαγητό, σχετικά χαμηλό κόστος ζωής και όλα αυτά στην Ευρώπη.

Η ανάπτυξη των ψηφιακών μέσων και του διαδικτύου τα τελευταία χρόνια σε συνάρτηση με τον κορονοϊό, δημιούργησε τις ιδανικές συνθήκες για την επέκταση των ψηφιακών νομάδων (digital nomads). Σήμερα, πλέον, ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του πληθυσμού έχει την δυνατότητα να εργάζεται από απόσταση. Η Ελλάδα, επίσης, τα τελευταία χρόνια μετά την κρίση, διανύει μία περίοδο σχετικής σταθερότητας και ανάπτυξης με τις τιμές στα ακίνητα να είναι ακόμα σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Οι μετακινήσεις μεταξύ κρατών έχουν γίνει πιο εύκολες, πιο οικονομικές και πιο συχνές και μέσω της τεχνολογίας όλα έχουν γίνει πολύ πιο εύκολα.

Τέλος, ο κόσμος σιγά σιγά αλλάζει τις αξίες του γενικότερα. Έτσι, για έναν επιτυχημένο μεσήλικα επιχειρηματία, που έχει ζήσει τη ζωή του σε μεγάλες πόλεις και σε γοργούς ρυθμούς, το να μετακομίσει σε μία ηλιόλουστη γωνία της Ευρώπης και να δημιουργήσει ένα σπίτι, όπως το έχει ονειρευτεί, αποτελεί γι’ αυτόν την ιδανική αναβάθμιση της ζωής του. Όλα τα παραπάνω, πιστεύω, ενέτειναν το ρεύμα των ανθρώπων που καταφθάνουν στην Κρήτη από διάφορες γωνιές του πλανήτη.

ΠΩΣ ΕΠΗΡΕΑΖΕΤΑΙ Ο ΤΟΠΟΣ ΜΑΣ;

Η πλειοψηφία των ανθρώπων που μετακομίζουν στην Κρήτη αναζητούν μια μεγάλη έκταση μέσα στην φύση, είτε κοντά στην θάλασσα, χωρίς φωτοηχορύπανση και ιδανικά με θέα. Επομένως, αναζητούν εκτός οικισμού ιδιοκτησίες. Η δόμηση στα εκτός οικισμού ακίνητα, θεωρητικά πάντα, επιτρέπεται για αγροικίες με σκοπό να βοηθήσουν τον αγρότη να εκμεταλλευτεί την περιουσία του. Αυτό με τον καιρό έχει μεταφραστεί σε οικόπεδα ιδανικά για μία μεγάλη βίλα με πισίνα και έχει οδηγήσει στην υποβάθμιση των παραδοσιακών οικισμών αλλά και της υπαίθρου, καθώς αντί για φυσικό τοπίο βλέπουμε ωραίους κήπους με τροπικά φυτά και ψηλούς μαντρότοιχους. Έχει αρχίσει να χάνεται η έννοια του χωριού με ό,τι αυτό συνεπάγεται και οδεύουμε προς το αμερικάνικο πρότυπο, δηλαδή απουσία φύσης και χρήση του αυτοκινήτου για οποιαδήποτε μετακίνηση. Τυπολογικά, οι κατοικίες αυτές είναι συνήθως εκτός κλίμακας, πολύ μεγαλύτερες από τα κτίρια των οικισμών. Και εάν ο αρχιτέκτονας δώσει έμφαση στα «θέλω» του ιδιοκτήτη, χωρίς να τα φιλτράρει από τους περιορισμούς που θα πρέπει να έχει ένα κτίριο στο κρητικό τοπίο, τα αποτελέσματα είναι τραγικά. Αν σχεδιάσει το κτίριο αρχιτέκτονας…

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ GREEK REALITY

Ερχόμενοι αυτοί οι άνθρωποι από ανεπτυγμένες χώρες, έχουν στο μυαλό τους ότι θα έρθουν στην Ελλάδα και πληρώνοντας το αντίτιμο που θα τους ζητηθεί, θα έρθει στην κατοχή τους το οικόπεδο με μία απλή διαδικασία σε λίγες μέρες. Έχοντας επιλέξει από πριν τον αρχιτέκτονα, θα σχεδιάσουν μαζί του την κατοικία που έχουν ονειρευτεί χρόνια τώρα και ο αρχιτέκτονας θα πάρει την απαραίτητη οικοδομική άδεια για να ξεκινήσουν την κατασκευή σε λίγες εβδομάδες. Έτσι όπως γίνεται δηλαδή, σε όλες τις χώρες του «ανεπτυγμένου» κόσμου. Με ξεκάθαρη νομοθεσία, με ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων για το κάθε τι που θα χρειαστεί και με μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, λογιστές, κρατικούς υπαλλήλους κ.ά. που χειρίζονται την κάθε υπόθεση με επαγγελματισμό και σοβαρότητα, εξυπηρετώντας το κοινό συμφέρον, χωρίς να έχουν αυτοσκοπό να βρίσκουν το πρόβλημα στη λύση.

Στην Ελλάδα όμως, δυστυχώς, δεν δουλεύουν έτσι τα πράγματα. Για να έρθει στην κατοχή τους το οικόπεδο, θα χρειαστούν μήνες και διάφορα έγγραφα από διαφορετικές υπηρεσίες που λήγουν εντός διμήνου, πριν χρησιμοποιηθούν δηλαδή και θα πρέπει να εκδοθούν ξανά, βάζοντας σε φαύλο κύκλο τη διαδικασία. Για να εκδοθεί μία άδεια χρειάζονται εκτός από τα σχέδια 70 με 90 διαφορετικά έγγραφα από διαφορετικές υπηρεσίες και γραφεία, που η πλειοψηφία τους δεν εκδίδεται ηλεκτρονικά, αλλά απαιτεί αιτήσεις και εγκρίσεις προϊσταμένων ή υπαλλήλων. Κατά την γνώμη μου, χωρίς κανέναν ουσιαστικό λόγο. Αυτό οδηγεί σε μία απίστευτη καθυστέρηση και ανεβάζει εκθετικά τον βαθμό δυσκολίας και το κόστος για το καθετί.

Όλα τα παραπάνω, είναι απολύτως ακατανόητα όχι μόνο για τους ανθρώπους που έρχονται από το εξωτερικό, αλλά ακόμα και για τους Έλληνες, που είναι συνηθισμένοι στην γραφειοκρατία και την πολυνομία. Σύμφωνα με δεδομένα του γραφείου μας, το 30% των ανθρώπων που μπαίνουν σε αυτή την διαδικασία, εγκαταλείπουν το όνειρό τους πριν βγει η άδεια, αφού η διαδικασία αγοράς οικοπέδου, προετοιμασίας συμβολαίου και έκδοσης οικοδομικής άδειας διαρκεί περίπου δύο χρόνια, αναγκάζοντάς τους να αποχωρούν δυσαρεστημένοι από τη χώρα.

ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΣΤΗΝ ΚΡΗΤΗ

Όσοι έχουν περισσότερη υπομονή και περιμένουν μέχρι να εκδοθεί η οικοδομική άδεια και να την πάρουν στα χέρια τους, μετά έχουν να αντιμετωπίσουν το Γολγοθά της κατασκευής. Με τα σχέδια, λοιπόν, της άδειας απευθύνονται σε τεχνίτες μεμονωμένα ή σε κατασκευαστικές εταιρείες, για να πάρουν προσφορά και να ξεκινήσουν την κατασκευή. Το μείζον θέμα όμως, είναι ότι τα σχέδια της άδειας δεν επαρκούν για να ξεκινήσει η κατασκευή. Χρειάζεται να γίνει μελέτη εφαρμογής, κατασκευαστικά σχέδια δηλαδή, που θα απευθύνονται σε κάθε συνεργείο ξεχωριστά. Μέσω αυτής της διαδικασίας λύνονται όλα τα ζητήματα που θα προκύψουν στην κατασκευή. Αυτή η μελέτη συνήθως δεν γίνεται από τους μηχανικούς και όταν γίνεται, συχνά είναι ελλιπής. Ακόμη, πολλές κατασκευαστικές εταιρείες και τεχνίτες, για τους δικούς τους λόγους, όταν δίνουν προσφορά, δεν λαμβάνουν υπόψη τους τη μελέτη εφαρμογής, με αποτέλεσμα να δίνουν λάθος προσφορές (υπερτιμημένες συνήθως), ή να προκύπτουν έξτρα χρεώσεις στην κατασκευή, ή να έρχονται μπροστά σε κατασκευαστικά ζητήματα που θα έπρεπε να είναι λυμένα πριν την σύναψη της συνεργασίας ή και όλα τα παραπάνω μαζί. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί μία τεράστια ανασφάλεια στον ιδιοκτήτη που ήδη έχει χάσει την εμπιστοσύνη του και είναι καχύποπτος από το στάδιο της μελέτης. Προβλήματα τα τελευταία χρόνια, συναντώνται ακόμα και στη συλλογή προσφορών ή στην ομαλή διεξαγωγή των εργασιών στο στάδιο της κατασκευής. Η μεγάλη ζήτηση σε τεχνικά συνεργεία τα τελευταία χρόνια και η πολύ μικρή προσφορά στην Κρήτη έχει οδηγήσει στην εκτόξευση των τιμών, στην αδυναμία τήρησης χρονοδιαγράμματος, στη χαμηλή ποιότητα κατασκευής και στην έλλειψη ανάπτυξης της τεχνογνωσίας των τεχνιτών. Γενικότερα, οι συνεργασίες μεταξύ εργοδότη και κατασκευαστών/τεχνιτών, στις περισσότερες περιπτώσεις, χαρακτηρίζονται από έλλειψη επαγγελματισμού με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Και να σημειώσουμε ότι το κεφάλαιο που διαθέτει σήμερα ο πελάτης για την κατασκευή της κατοικίας του, βρίσκεται σε επίπεδα βόρειας Ευρώπης.

Όσο για τους μηχανικούς που κάνουν επιστασία και ασχολούνται με την κατασκευή, είναι στη δύσκολη θέση, μη μπορώντας να κάνουν την δουλειά τους, να έρχονται σε ρήξη με τους επαγγελματίες του κλάδου της κατασκευής ή τις κατασκευαστικές εταιρείες. Αυτοί με τη σειρά τους, λόγω του μεγάλου όγκου έργων και της ζήτησης που υπάρχει, αποφεύγουν τις συνεργασίες με projects που διαχειρίζονται μηχανικοί ή σοβαρές εταιρείες consulting και προτιμούν να παρέχουν τις υπηρεσίες τους όποτε θέλουν, με ό,τι ποιότητα θέλουν, σε ό,τι τιμή ζητήσουν, κυρίως σε μεμονωμένους ιδιώτες.

Αυτό κατ’ εμέ, μακροπρόθεσμα οδηγεί στην κατάσταση που υπήρχε προ κρίσης (2000 – 2009). Οι μηχανικοί να κλείνονται στα γραφεία τους και να ασχολούνται μόνο με τις μελέτες και η κατασκευή να πηγαίνει ανεξέλεγκτη στα χέρια «επιχειρηματιών» που μοναδικός σκοπός τους είναι το κέρδος. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι να έχουμε κτίρια με χαμηλή ποιότητα, κακή αρχιτεκτονική, στερούμενα νέας τεχνολογίας και χωρίς λόγο υπερτιμημένα.

ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ

Η αγορά, όπως πάντα, θα βρει και πάλι τις ισορροπίες της. Θα ασχοληθεί περισσότερο ανθρώπινο δυναμικό στην κατασκευή, θα έρθουν νέοι επαγγελματίες στο κλάδο, θα παραγκωνιστεί από την αγορά και πάλι μερίδα τεχνιτών που δεν προσφέρει σωστές υπηρεσίες και θα έχουμε συνεργεία από άλλους νομούς ή και άλλες χώρες. Πιθανόν θα έχουμε και μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες ή και πολυεθνικές που θα ασχοληθούν με έργα αυτής της κλίμακας. Οπότε, θεωρώ ότι με το πέρασμα του χρόνου, τα προαναφερθέντα ζητήματα της κατασκευής θα μειωθούν.

Δεν είμαι, όμως, το ίδιο αισιόδοξος με την γραφειοκρατία και την πολυνομία. Η ψηφιοποίηση, μέχρι και σήμερα τουλάχιστον, δυσκόλεψε ακόμα περισσότερο τις διαδικασίες. Οι μηχανικοί προσπαθούν να προτείνουν λύσεις σε θέματα, αλλά τα θέματα είναι πάρα πολλά και συχνά βρίσκουν τοίχο. Είναι κρίμα όμως 20 χρόνια μετά, που η οικοδομή έχει ανακάμψει, να ζούμε τις ίδιες καταστάσεις και να κάνουμε τα ίδια λάθη. Ας ελπίσουμε ότι αυτή την φορά θα έχουμε τουλάχιστον περισσότερη παιδεία και εμπειρία, ώστε να μην βαδίσουμε τα ίδια μονοπάτια, να «βρωμίσουμε» λιγότερο τον τόπο μας με κτίρια «σκουπίδια» και να διώξουμε όσους λιγότερους από τους ανθρώπους που έρχονται σε αυτό τον ευλογημένο τόπο.

Ας μην μείνουμε και πάλι μόνοι μας…